Zmiany w polityce mieszkaniowej – nadzieje i obawy
Stanowisko Zgromadzenia Ogólnego Śląskiego Związku Gmin i Powiatów z dnia 18 maja 2018 r w sprawie: prowadzenia polityki mieszkaniowej po przyjęciu ustawy o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw.
Dnia 22 marca 2018 r. Sejm RP przyjął nowelizację ustaw tworzących warunki prowadzenia polityki mieszkaniowej w Polsce (druk nr 2192). Z uwagi na to, że tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy (art. 4 ust. I ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) oraz fakt, że potrzeba bezpiecznego i stabilnego schronienia jest drugą – po posiadaniu środków utrzymania – najistotniejszą potrzebą człowieka, uchwalone przepisy będą miały istotny wpływ na sytuację mieszkaniową w gminach. Zasadnicze zmiany dotyczą dwóch ustaw:
– o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (art. 1 nowelizacji),
– o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 2 nowelizacji).
W zakresie art. 1 przyjętą nowelizację należy ocenić pozytywnie. Poszerza ona możliwości uzyskania dofinansowania inwestycji mieszkaniowych, w tym także przez gminy, spółki gminne lub spółki z udziałem gminy. Stanowi ona także kolejny krok w uproszczeniu warunków uzyskania dofinansowania. Tytułem przykładu można wskazać m.in. następujące zmiany:
– likwidacja obowiązku wydzielania tzw. ekwiwalentnego zasobu lokali socjalnych
– doprecyzowanie, potwierdzające możliwość ubiegania się o finansowe wsparcie na realizację przedsięwzięcia polegającego na remoncie lub przebudowie lokali, które ze względu na zły stan techniczny zostały wyłączone z mieszkaniowego zasobu gminy (działania rewitalizacyjne);
– umożliwienie gminie realizacji przedsięwzięcia, polegającego na kupnie udziału w budynku mieszkalnym;
– objęcie programem wsparcia przedsięwzięć polegających na tworzeniu pomieszczeń tymczasowych;
– zniesienie zakazu łączenia wsparcia w ramach programu ze środków UE;
– wprowadzenie nowego instrumentu finansowego wsparcia dla gmin i związków międzygminnych z przeznaczeniem na pokrycie części kosztów przedsięwzięcia realizowanego przez inny podmiot, którego celem jest tworzenie lokali mieszkalnych na wynajem dla gospodarstw domowych o niższych dochodach.
Zmiany z nielicznymi wyjątkami w powyższym zakresie weszły w życie 1 maja 2018 r.
Niepokojącą jednak wydaje się nowelizacja w zakresie art. 2, która co do zasady wchodzi w życie 12 miesięcy po publikacji, tj. od maja 2019 roku.
Poza wprowadzeniem definicji miejscowości pobliskiej, co należy ocenić pozytywnie – w przypadku jej wprowadzenia przez gminy będzie upoważniała do rozwiązania umowy wobec najemcy, który posiada tytuł prawny do lokalu w takiej miejscowości – co do zasady większość zmian rozszerza odpowiedzialność gmin za niedostarczenie lokali socjalnych oraz kreuje nowe obszerne obowiązki po stronie gmin, w szczególności obowiązek badania oświadczeń majątkowych.
Co gorsza na etapie prac legislacyjnych wycofano się z postulowanego od wielu lat ograniczenia „dziedziczenia" najmu lokali komunalnych i nadal obowiązuje w tym zakresie liberalnie sformułowany przepis art. 691 Kodeksu cywilnego społecznie.
Wracając do nowelizacji za wysoce negatywne uznać ponadto należy:
a) zastąpienie definicji wydatków utrzymania lokalu definicją kosztów utrzymania lokalu, gdyż wierzyciel wnosząc o zasądzenie odszkodowania od gminy nie będzie musiał wykazać, że wydatki realnie poniósł, a jedynie, że lokal generuje koszty;
b) umożliwienie osobom bezprawnie zajmującym lokal przydział lokalu socjalnego, gdyż bezprawne zajęcie lokalu nie będzie przesłanką do wydania orzeczenia o eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.
c) wprowadzenie obowiązku dodatkowego informowania eksmitowanego o przysługujących środkach ochrony prawnej, co może znacząco wydłużyć postępowania eksmisyjne, zwłaszcza gdy eksmitowanemu będzie trzeba przyznać pełnomocnika z urzędu, a także gdy Sąd stwierdzi konieczność przygotowania opinii biegłego w zakresie czy oferowany przez gminę lokal jest zgodny z prawem;
d) ograniczenie odpowiedzialności dłużnika, wobec którego orzeczono wyrok z prawem do lokalu socjalnego w stosunku do właściciela lokalu jedynie do opłat w wysokości jak za lokal socjalny, co uznać należy za nieuzasadnione społecznie ograniczenie odpowiedzialności wyrządzającego szkodę (lokatora) i stworzenie samoistnej podstawy odpowiedzialności po stronie gminy (odpowiedzialność absolutna), gdyż ma ona odpowiadać za koszty w pełnej wysokości, których domaga się właściciel lokalu.
e) ograniczenie obowiązku badania sytuacji majątkowej najemców do osób, z którymi umowa zostanie zawarta po wejściu w życie ustawy. Zróżnicowanie w tym zakresie należy uznać za nieuzasadnione społecznie.
f) zbyt krótki okres objęcia badaniem sytuacji majątkowej osób oczekujących na lokale oraz najemców, który przewiduje obowiązek składania deklaracji za 3 miesiące – okres ten wydaje się niewystarczająco reprezentatywny, a przez co nieobiektywny.
g) wyeliminowanie możliwości eksmisji do noclegowni w przypadku braku pomieszczeń tymczasowych, co spowoduje spowolnienie lub wstrzymanie postępowań eksmisyjnych w gminach nieposiadających wolnych pomieszczeń tymczasowych.
Nie można pominąć także faktu, że rozszerzanie odpowiedzialności gmin za niedostarczenie lokali socjalnych ma miejsce w sytuacji, gdy równocześnie w ramach Krajowego Zasobu Nieruchomości, w stosunku do lokali wybudowanych w ramach Programu Mieszkanie+ Parlament zupełnie odmiennie ukształtował zasady tej odpowiedzialności. Bowiem chcąc zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego najemca musi de facto zrzec się prawa do lokalu socjalnego (nawet pomieszczenia tymczasowego) i w ostateczności poddać się egzekucji do wskazanego przez siebie lokalu.
W tym kontekście, biorąc pod uwagę rozszerzenie odpowiedzialności gmin należy zauważyć, że najemca nie zawierający umowy najmu instytucjonalnego wydaje się być nadmiernie uprzywilejowany, a wprost jest „przyzwyczajany" do tego, że „dach nad głową" i tak zapewni mu gmina. To czyni uchwalone regulacje prawne jako bezprecedensowe w krajach Unii Europejskiej. Jednocześnie kłócą się one z coraz częściej wyrażanym oczekiwaniem przez mieszkańców rzetelnie wywiązujących z obowiązków wobec gmin, domagających się efektywnego i sprawiedliwego społecznie gospodarowania lokalami komunalnymi oraz udzielania adekwatnej pomocy osobom naprawdę potrzebującym.
Przewidziane nowelizacją rozszerzenie odpowiedzialności gmin oraz spodziewane wydłużenie postępowań eksmisyjnych powodować będzie wzrost koniecznych nakładów finansowych i organizacyjnych gmin. Pogłębiona tym samym zostanie nieefektywność przydziału lokali socjalnych. Lokale, których będą dotyczyły te postępowania będą de facto „wyłączone" z możliwości zagospodarowania, co w konsekwencji utrudni sytuację osób oczekujących na przydział lokalu komunalnego jak i socjalnego. Wydaje się, że powstającego z tych względów deficytu lokali nie da się zrównoważyć budową nowych lokali, nawet ze wsparciem Państwa i na zliberalizowanych zasadach.
Przyjęte zmiany w zakresie ochrony praw lokatora uznać zatem należy za wysoce niesprawiedliwe społecznie co niewątpliwie zachęca do ponownego i głębokiego przemyślenia funkcjonowania uprawnienia do lokalu socjalnego.